任志强：3600万套保障房是大跃进
2011年05月27日09:13中国经济网任志强我要评论(457) 字号：T|T
任志强 地产商、博客意见领袖
中国历史上的大跃进曾经以几千万人的生命为代价，将失败的耻辱保留在四十岁以上的人们的记忆之中。而如今保障性住房的大规模建设又进入了大跃进的时代，再一次重复着中国计划经济完全不顾及经济发展条件、不顾生产能力和不讲科学道理的错误。
十二五规划提出新建保障性住房3600万套，其中今年1000万套，目标宏伟且力度强大、分级分层下达指标。不但严格督查并且约谈和问责，用地方官员的乌纱帽做赌注，强迫签定责任合同，大有不跃进也逼着你跃进的气魄，不达目的誓不罢休。
但要完成这些任务大约要满足三个条件：一是土地；二是资金；三是生产能力。
一、土地是政府计划垄断的资源、是政府的强项，想多就能多、想少就能少，对外是严控18亿亩红线，但对内则以民生为由可任意所为。保证土地供给就成了第一道瓶颈。无限的增加几乎是不可能的，但用保障房用地的增加挤压商品房住宅建设用地则是可能的。于是各地的供地计划中都大量的增加了零和游戏，即总量不变中的保障性住房的比重加大，那么就必然的挤压商品房的用地，那又如何保障商品房的供给和如何降低商品房房价呢？
说增加土地的供给容易，做到就难了，商品房的供地可用价高者得的方式拍卖，由此可以在征用时给以较为合理的补偿、较为合理的市场投入，再用土地出让的高价来盈利或弥补支出。但保障性住房的土地却无法用拍卖或价高者得的方式收回投入的成本，于是就压低征地补偿的标准、降低开发的投入、减少财政的支出，于是征地就难了、拆迁中的矛盾就增加了、土地开发的能力就减弱了、土地提供的能力就捉襟见肘了。土地的实际供给并非一帆风顺，都用商品房用地去冲抵就会在经济上造成巨大损失，又有哪个地方政府愿意或者愿意也没有能力去干。于是至今土地的大跃进尚未实现目标。
二、资金从哪里来。住房建设部只计算了1000万套保障房的建安支出约1.3万亿元，每套房平均13万元，按平均75平方米计算，每平方米1733元，其中约8000万元由社会筹集，即用卖房的方式收回投资，如经济适用政府、两限房、棚户区改造的置换等；约5000亿元要地方政府支出，如廉租房、公租房和棚户区中的困难户；央企补贴1043亿元；地方需要支付4000亿元。而当土地无法用市场的方式获取高价时，这4000亿元要从地方政府的牙缝中挤出来就十分困难了。
而地方政府的实际支出并非只有建安的成本，还有土地的开发成本、征地拆迁的成本、市政交通配套的成本、教育、医疗配套的成本等等，至少还有园林绿化和能源供给的成本吧。
细算个账，大约要翻一倍的支出。保障房土地可以不算钱，但政府的土地都不是天上掉下来的，是要花钱征用的，钱成了一个重要的限制性条件。
如果是渐进的方式每年从土地、公积金增值或财政支出中提供一部分转移支付建设保障房并不会给地方政府造成巨大的压力，但如果用大跃进的方式在一两年内突出花钱，那就等于是抽水捞鱼了。今年过去了，明年还过不过日子了。过了明年，难道后年要饿着肚子过干活？
三、要增加1000万套的保障房，有没有这个生产能力。大跃进时没有高炉炼钢，于是就各村各户自造小高炉；没有铁矿石，于是就砸了各家各户吃饭的铁锅。在无能力时的强迫提高生产能力的结果是钢没炼出来反而吃饭的锅都没有了。
中国有多少住房的建设能力呢？有多少塔吊、有多少工人、多少建筑材料、多少生产能力呢？这似乎没人去考虑，政府总认为只要中央要求就一定能完成，就一定能生产出来这些房子。
仅牛皮不是靠吹能吹得动的，决心再大也要量力而行，否则还有什么科学而言。
先看看自1998年号称是房地产市场大干快上的十多年中我们的生产能力吧。完全市场化的方式下，每年仅仅以几千万的住宅竣工速度在增长，最多的一年新增住宅竣工面积还不到1亿平方米。其中商品房住宅竣工总量仅为6.12亿平方米，非商品房住宅竣工仅为2.22亿平方米，2010年全国的住宅竣工量仅为8.34亿平方米。
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1998―2010年住宅竣工面积表
今年新建1000万套保障性住房，按平均75平方米/套则约7.5亿平方米的竣工建筑总量，几乎在原有年基础上增加90%，这不是大跃进的生产方式吗？即使扣除原非商品房住宅的竣工量也要增加约65%的新增竣工面积。在高喊科学发展观的口号下，我不能不怀疑我们中央的决策官员们脑子是不是进水了。
假如决策者们认为可以挤掉商品房住宅的生产能力，让开发商承担更多的保障性住房的建设任务，那么政策的预期目标是挤掉市场中的哪部分呢？
限购让更多的开发商投资转入了非住宅开发，政府还要用这些土地去换取柴米油盐钱，那么这部分是挤不掉的。为了保证商品房住宅的供给量，以平衡市场中的商品房住宅价格的上涨调控目标，这部分土地还要供给以换取保障房的建设资金，这部分住房还要建设，否则就会出现价格的上涨和反弹。那么可增加的生产能力从哪里来？难道仅凭一纸命令与合同就能从天上掉下来吗？
假如这1000万套的面积为新增面积就要将竣工面积从8.34亿平方米提高至15.84亿平方米，至少也要13.6亿―14亿平方米的住宅竣工量，这几乎也是没有可能的。也许住建部在计算投资要花多少钱时，并没有计算这些工作量要增加多少农民工、多少管理队伍、多少机械生产能力、多少政府监管能力吧。
中国真的能实现当年竣工面积接近于翻番或最少增加60%的建设生产能力吗？这里还同时要保证道路交通、市政基础设施、教育与商业配套的生产能力和竣工面积。我不知道谁疯了，但至少我知道认为这种大跃进的生产方式可行一定是有人疯了。
再看看列表中，2009年的房地产开发开复工总量为32亿平方米，而竣工总量仅为当年在施工面积的22.7%。2010年的新开工量迅速增加，当年在施面积突破了40亿平方米，但竣工量仅为18.7%。如此计算下去，今年的竣工总量如果要达到13―14亿平方米，那么今年的在施总量又应该是多少呢？
2009年全部住宅竣工量约为700万套，2010年约为710万套，而今年在商品住宅量不减时新增保障房1000万套，这可不是个随随便便就能吹出来的。
我不是神，无论如何都算不出来有这样的生产能力，大约只有大跃进时的亩产万斤粮的胆量才能梦想出这种神的力量。而今天却是政策在用各种手段推动这种神话的实现。
假如中国人真的创造出这种神话，那么会给中国的经济与中国的未来带来什么样的灾难呢？这大约也是有史可鉴且教训深刻的。我不认为能分析出存在这样的问题时还坐山观虎斗，更不希望再重新体验一次大跃进失败的恶果。我宁愿让这个为了民生而有无限光彩的保障房计划慢下来，也实在不愿意让那不达目的誓不罢休的胡来拖垮了中国的经济。
请有关决策部门再仔细、科学的算算中国的生产能力吧，仅有地有钱未必能完成这样一个大跃进式的目标任务，该到了悬崖勒马的时候了。
2011年05月27日09:13中国经济网任志强我要评论(457) 字号：T|T
任志强 地产商、博客意见领袖
中国历史上的大跃进曾经以几千万人的生命为代价，将失败的耻辱保留在四十岁以上的人们的记忆之中。而如今保障性住房的大规模建设又进入了大跃进的时代，再一次重复着中国计划经济完全不顾及经济发展条件、不顾生产能力和不讲科学道理的错误。
十二五规划提出新建保障性住房3600万套，其中今年1000万套，目标宏伟且力度强大、分级分层下达指标。不但严格督查并且约谈和问责，用地方官员的乌纱帽做赌注，强迫签定责任合同，大有不跃进也逼着你跃进的气魄，不达目的誓不罢休。
但要完成这些任务大约要满足三个条件：一是土地；二是资金；三是生产能力。
一、土地是政府计划垄断的资源、是政府的强项，想多就能多、想少就能少，对外是严控18亿亩红线，但对内则以民生为由可任意所为。保证土地供给就成了第一道瓶颈。无限的增加几乎是不可能的，但用保障房用地的增加挤压商品房住宅建设用地则是可能的。于是各地的供地计划中都大量的增加了零和游戏，即总量不变中的保障性住房的比重加大，那么就必然的挤压商品房的用地，那又如何保障商品房的供给和如何降低商品房房价呢？
说增加土地的供给容易，做到就难了，商品房的供地可用价高者得的方式拍卖，由此可以在征用时给以较为合理的补偿、较为合理的市场投入，再用土地出让的高价来盈利或弥补支出。但保障性住房的土地却无法用拍卖或价高者得的方式收回投入的成本，于是就压低征地补偿的标准、降低开发的投入、减少财政的支出，于是征地就难了、拆迁中的矛盾就增加了、土地开发的能力就减弱了、土地提供的能力就捉襟见肘了。土地的实际供给并非一帆风顺，都用商品房用地去冲抵就会在经济上造成巨大损失，又有哪个地方政府愿意或者愿意也没有能力去干。于是至今土地的大跃进尚未实现目标。
二、资金从哪里来。住房建设部只计算了1000万套保障房的建安支出约1.3万亿元，每套房平均13万元，按平均75平方米计算，每平方米1733元，其中约8000万元由社会筹集，即用卖房的方式收回投资，如经济适用政府、两限房、棚户区改造的置换等；约5000亿元要地方政府支出，如廉租房、公租房和棚户区中的困难户；央企补贴1043亿元；地方需要支付4000亿元。而当土地无法用市场的方式获取高价时，这4000亿元要从地方政府的牙缝中挤出来就十分困难了。
而地方政府的实际支出并非只有建安的成本，还有土地的开发成本、征地拆迁的成本、市政交通配套的成本、教育、医疗配套的成本等等，至少还有园林绿化和能源供给的成本吧。
细算个账，大约要翻一倍的支出。保障房土地可以不算钱，但政府的土地都不是天上掉下来的，是要花钱征用的，钱成了一个重要的限制性条件。
如果是渐进的方式每年从土地、公积金增值或财政支出中提供一部分转移支付建设保障房并不会给地方政府造成巨大的压力，但如果用大跃进的方式在一两年内突出花钱，那就等于是抽水捞鱼了。今年过去了，明年还过不过日子了。过了明年，难道后年要饿着肚子过干活？
三、要增加1000万套的保障房，有没有这个生产能力。大跃进时没有高炉炼钢，于是就各村各户自造小高炉；没有铁矿石，于是就砸了各家各户吃饭的铁锅。在无能力时的强迫提高生产能力的结果是钢没炼出来反而吃饭的锅都没有了。
中国有多少住房的建设能力呢？有多少塔吊、有多少工人、多少建筑材料、多少生产能力呢？这似乎没人去考虑，政府总认为只要中央要求就一定能完成，就一定能生产出来这些房子。
仅牛皮不是靠吹能吹得动的，决心再大也要量力而行，否则还有什么科学而言。
先看看自1998年号称是房地产市场大干快上的十多年中我们的生产能力吧。完全市场化的方式下，每年仅仅以几千万的住宅竣工速度在增长，最多的一年新增住宅竣工面积还不到1亿平方米。其中商品房住宅竣工总量仅为6.12亿平方米，非商品房住宅竣工仅为2.22亿平方米，2010年全国的住宅竣工量仅为8.34亿平方米。
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1998―2010年住宅竣工面积表
今年新建1000万套保障性住房，按平均75平方米/套则约7.5亿平方米的竣工建筑总量，几乎在原有年基础上增加90%，这不是大跃进的生产方式吗？即使扣除原非商品房住宅的竣工量也要增加约65%的新增竣工面积。在高喊科学发展观的口号下，我不能不怀疑我们中央的决策官员们脑子是不是进水了。
假如决策者们认为可以挤掉商品房住宅的生产能力，让开发商承担更多的保障性住房的建设任务，那么政策的预期目标是挤掉市场中的哪部分呢？
限购让更多的开发商投资转入了非住宅开发，政府还要用这些土地去换取柴米油盐钱，那么这部分是挤不掉的。为了保证商品房住宅的供给量，以平衡市场中的商品房住宅价格的上涨调控目标，这部分土地还要供给以换取保障房的建设资金，这部分住房还要建设，否则就会出现价格的上涨和反弹。那么可增加的生产能力从哪里来？难道仅凭一纸命令与合同就能从天上掉下来吗？
假如这1000万套的面积为新增面积就要将竣工面积从8.34亿平方米提高至15.84亿平方米，至少也要13.6亿―14亿平方米的住宅竣工量，这几乎也是没有可能的。也许住建部在计算投资要花多少钱时，并没有计算这些工作量要增加多少农民工、多少管理队伍、多少机械生产能力、多少政府监管能力吧。
中国真的能实现当年竣工面积接近于翻番或最少增加60%的建设生产能力吗？这里还同时要保证道路交通、市政基础设施、教育与商业配套的生产能力和竣工面积。我不知道谁疯了，但至少我知道认为这种大跃进的生产方式可行一定是有人疯了。
再看看列表中，2009年的房地产开发开复工总量为32亿平方米，而竣工总量仅为当年在施工面积的22.7%。2010年的新开工量迅速增加，当年在施面积突破了40亿平方米，但竣工量仅为18.7%。如此计算下去，今年的竣工总量如果要达到13―14亿平方米，那么今年的在施总量又应该是多少呢？
2009年全部住宅竣工量约为700万套，2010年约为710万套，而今年在商品住宅量不减时新增保障房1000万套，这可不是个随随便便就能吹出来的。
我不是神，无论如何都算不出来有这样的生产能力，大约只有大跃进时的亩产万斤粮的胆量才能梦想出这种神的力量。而今天却是政策在用各种手段推动这种神话的实现。
假如中国人真的创造出这种神话，那么会给中国的经济与中国的未来带来什么样的灾难呢？这大约也是有史可鉴且教训深刻的。我不认为能分析出存在这样的问题时还坐山观虎斗，更不希望再重新体验一次大跃进失败的恶果。我宁愿让这个为了民生而有无限光彩的保障房计划慢下来，也实在不愿意让那不达目的誓不罢休的胡来拖垮了中国的经济。
请有关决策部门再仔细、科学的算算中国的生产能力吧，仅有地有钱未必能完成这样一个大跃进式的目标任务，该到了悬崖勒马的时候了。
