[FONT=微软雅黑]
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[FONT=微软雅黑]当您选定中意的楼盘，来到售楼处，[/FONT]
[FONT=微软雅黑]面对热情似火的销售员时，[/FONT]
[FONT=微软雅黑]“菜鸟”和“内行”提出的问题不同，[/FONT]
[FONT=微软雅黑]得到的待遇也大不相同![/FONT]
[FONT=微软雅黑]
很多售楼员对自己楼盘的优势和远景大肆宣传，
缺陷和不足往往一笔带过，
因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，
千万不要让他发现你是个“菜鸟”，
否则你将可能处于被坑或被忽悠的被动局面，
起码最真实、最划算的信息你可能会错过!
笔者为大家扮演“菜鸟”和“内行”两种角色，
测试不同提问方式带来的不同效果，教大家怎么菜鸟变内行!
菜鸟问面积 内行问公摊
在售楼处询问房屋的面积时，菜鸟的问法直截了当：房子有多大?
而内行则明确房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积?
建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含。
也可以换一种问法，“房子的公摊是多少?”
一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。
菜鸟问价格 内行问差价
菜鸟一般询问看中房子的价格，
而内行会多方打听不同朝向、
不同楼层房子的差价和原因。
笔者在三家营销中心发现，
售楼员不会主动告诉你房子的差价，
需要自己“层层深入”细细打听。
笔者首先佯装“菜鸟”购房者，询问均价过后，发现获取的信息不够。
再表明想要居住20-30的楼层意愿，并且叫售楼员计算不同楼层需付的价格，
然后趁机偷瞄售楼员手上的价格表并进行询问，
果然得到售楼员“不同楼层价格相差几十元，越高越贵”的答案。
菜鸟问使用年限 内行问拿地时间
菜鸟们都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年，
但是内行们要问的更深一点，例如“土地是否被囤积?囤积了多少年?”
了解实际拥有的土地使用年限。
例如笔者来到某楼盘，售楼员为笔者介绍该楼盘的各项优势，
但一经询问，才发现是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，这样的房子要买可要慎重一点。
菜鸟问配套规划 内行私下考察
购房者一般看中一套房子，会问周围的配套规划，
这点菜鸟内行都一样。
售楼员们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有地铁经过、有商圈崛起、
会修高架桥、湿地公园等等。
菜鸟一般局限在听售楼员“浅谈则止”，
内行则会私下查看是否属实，
深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。
对于一些现有配套内行人也十分注意，
如果售楼员说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，
那么内行人一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。
还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。
菜鸟问物业费 内行问物业归属
菜鸟一般会问物业管理费多少?售楼员可能直接跟你说xx元/㎡每月。
但是内行则会问：“这个是第一年促销的费用，还是一直这个价?”，
而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的?”这点很重要。
一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘，
例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。
有的开发商建完房子三五年后无影无踪，
出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，
那么后期会带来很多麻烦。
菜鸟看户型图 内行看总平面图
菜鸟一般关心看中房子的户型图，看房子的窗户分布在哪，多不多。
实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。
内行一般拿起总平面图(一层楼每套房的布置)看看，
看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。
另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，
因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。
菜鸟看样板间 内行看毛坯房
购房者各方面基本信息了解够了，售楼员会带大家去看样板间，
其实这里面也有内情!
笔者听以前是售楼部的同事爆料，“样板间一般都做的好看，如果连样板间都看不上眼，
还指望你买他的房子啊”。
一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，
周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。
但是内行会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，
这样才能真正了解房子到底好不好，
不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。
菜鸟看沙盘图 内行看规划图
菜鸟看沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等，
要知道虽然是按照一定比例做的，
但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。
内行要看就看设计规划图。
你想知道具体的规划，那么一定要看规划图!
在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，
一般是经过备案后定稿的，
开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提供参考。
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[/FONT][FONT=微软雅黑]当您选定中意的楼盘，来到售楼处，[/FONT]
[FONT=微软雅黑]面对热情似火的销售员时，[/FONT]
[FONT=微软雅黑]“菜鸟”和“内行”提出的问题不同，[/FONT]
[FONT=微软雅黑]得到的待遇也大不相同![/FONT]
[FONT=微软雅黑]
很多售楼员对自己楼盘的优势和远景大肆宣传，
缺陷和不足往往一笔带过，
因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，
千万不要让他发现你是个“菜鸟”，
否则你将可能处于被坑或被忽悠的被动局面，
起码最真实、最划算的信息你可能会错过!
笔者为大家扮演“菜鸟”和“内行”两种角色，
测试不同提问方式带来的不同效果，教大家怎么菜鸟变内行!
菜鸟问面积 内行问公摊
在售楼处询问房屋的面积时，菜鸟的问法直截了当：房子有多大?
而内行则明确房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积?
建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含。
也可以换一种问法，“房子的公摊是多少?”
一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。
菜鸟问价格 内行问差价
菜鸟一般询问看中房子的价格，
而内行会多方打听不同朝向、
不同楼层房子的差价和原因。
笔者在三家营销中心发现，
售楼员不会主动告诉你房子的差价，
需要自己“层层深入”细细打听。
笔者首先佯装“菜鸟”购房者，询问均价过后，发现获取的信息不够。
再表明想要居住20-30的楼层意愿，并且叫售楼员计算不同楼层需付的价格，
然后趁机偷瞄售楼员手上的价格表并进行询问，
果然得到售楼员“不同楼层价格相差几十元，越高越贵”的答案。
菜鸟问使用年限 内行问拿地时间
菜鸟们都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年，
但是内行们要问的更深一点，例如“土地是否被囤积?囤积了多少年?”
了解实际拥有的土地使用年限。
例如笔者来到某楼盘，售楼员为笔者介绍该楼盘的各项优势，
但一经询问，才发现是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，这样的房子要买可要慎重一点。
菜鸟问配套规划 内行私下考察
购房者一般看中一套房子，会问周围的配套规划，
这点菜鸟内行都一样。
售楼员们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有地铁经过、有商圈崛起、
会修高架桥、湿地公园等等。
菜鸟一般局限在听售楼员“浅谈则止”，
内行则会私下查看是否属实，
深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。
对于一些现有配套内行人也十分注意，
如果售楼员说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，
那么内行人一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。
还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。
菜鸟问物业费 内行问物业归属
菜鸟一般会问物业管理费多少?售楼员可能直接跟你说xx元/㎡每月。
但是内行则会问：“这个是第一年促销的费用，还是一直这个价?”，
而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的?”这点很重要。
一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘，
例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。
有的开发商建完房子三五年后无影无踪，
出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，
那么后期会带来很多麻烦。
菜鸟看户型图 内行看总平面图
菜鸟一般关心看中房子的户型图，看房子的窗户分布在哪，多不多。
实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。
内行一般拿起总平面图(一层楼每套房的布置)看看，
看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。
另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，
因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。
菜鸟看样板间 内行看毛坯房
购房者各方面基本信息了解够了，售楼员会带大家去看样板间，
其实这里面也有内情!
笔者听以前是售楼部的同事爆料，“样板间一般都做的好看，如果连样板间都看不上眼，
还指望你买他的房子啊”。
一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，
周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。
但是内行会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，
这样才能真正了解房子到底好不好，
不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。
菜鸟看沙盘图 内行看规划图
菜鸟看沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等，
要知道虽然是按照一定比例做的，
但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。
内行要看就看设计规划图。
你想知道具体的规划，那么一定要看规划图!
在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，
一般是经过备案后定稿的，
开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提供参考。
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[FONT=微软雅黑]菜鸟多看楼盘 内行“挑起战争”
菜鸟也知道“货比三家”多看看几个楼盘，
但是内行却知道怎么挑起他们之间的“战争”，获取更多内情。
例如笔者在某盘，售楼员介绍该楼盘是学区房，落户后可对口某小学，另一盘上不了。
而当笔者再去另一个盘，针对这一点说时，
这盘的售楼员则表示“那个小学不算什么，要比就比师资，
我们会在区域内建幼儿园和公立小学，师资力量很雄厚”。
又例如笔者打听到一家楼盘的物业费只要1块几，而另一家的是2元/㎡每月，
这家的售楼员听到就立刻表示自己是品牌物业服务好，
然后就说开始“爆料”：“我有住在那边的朋友跟我说，他们那边物业服务完全跟不上来，
地上停车乱七八糟，绿化也没有做维护，很多人投诉，人力物力跟不上来，自然便宜”。
心得：其实各楼盘之间都有竞争，对于这些“爆料”不能全信，
但购房者一定要操着一颗“踩盘”的心，
对比的问至少可以得到更加综合、全面的信息。
但是大家问完之后一定要私下去核实，看是否有一定道理，这样才能为将来买房提供参考。
其实买房有很多学问，除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等“基本款”内容，
购房者还需要问一些深的问题，
例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、
以及入住时间和入住条件，
内行人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、
取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。
最后提醒大家，销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，
一切以购房合同及补充协议为准。
因此菜鸟们逆袭起来吧，售楼处巧提问千万别“怂”，
今天你不努力做功课，明天就有可能买到坑爹房!
尽快成为内行，至少成为伪内行，才能尽量避免被忽悠。
本文素材来源于互联网，转载自地产情报站
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菜鸟也知道“货比三家”多看看几个楼盘，
但是内行却知道怎么挑起他们之间的“战争”，获取更多内情。
例如笔者在某盘，售楼员介绍该楼盘是学区房，落户后可对口某小学，另一盘上不了。
而当笔者再去另一个盘，针对这一点说时，
这盘的售楼员则表示“那个小学不算什么，要比就比师资，
我们会在区域内建幼儿园和公立小学，师资力量很雄厚”。
又例如笔者打听到一家楼盘的物业费只要1块几，而另一家的是2元/㎡每月，
这家的售楼员听到就立刻表示自己是品牌物业服务好，
然后就说开始“爆料”：“我有住在那边的朋友跟我说，他们那边物业服务完全跟不上来，
地上停车乱七八糟，绿化也没有做维护，很多人投诉，人力物力跟不上来，自然便宜”。
心得：其实各楼盘之间都有竞争，对于这些“爆料”不能全信，
但购房者一定要操着一颗“踩盘”的心，
对比的问至少可以得到更加综合、全面的信息。
但是大家问完之后一定要私下去核实，看是否有一定道理，这样才能为将来买房提供参考。
其实买房有很多学问，除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等“基本款”内容，
购房者还需要问一些深的问题，
例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、
以及入住时间和入住条件，
内行人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、
取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。
最后提醒大家，销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，
一切以购房合同及补充协议为准。
因此菜鸟们逆袭起来吧，售楼处巧提问千万别“怂”，
今天你不努力做功课，明天就有可能买到坑爹房!
尽快成为内行，至少成为伪内行，才能尽量避免被忽悠。
本文素材来源于互联网，转载自地产情报站
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