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郎咸平：揭开中国保障房的秘密
房地产调控的当务之急不是盖房而是排队
现在全国都在搞保障房“大跃进”，地方政府似乎觉得当务之急就是盖房，其实是我们搞错了。我看到一个很有意思的采访，央视采访了一位天津居民，这个被采访的人通过摇号得到了房子。你知道他怎么讲的吗？他说感觉很幸运。注意到没有，是幸运，而不是幸福，这一字之差意味着什么？意味着我们的政策是有问题的！
如果政策是完善的，老百姓的感觉应该是符合预期，应该感谢政府履行了对自己的承诺。比如新加坡政府对老百姓的承诺就是让70%的家庭能够买得起三房式的组屋，保证房价相当于家庭年收入中位数的四到五倍。新加坡政府是这么承诺的，也是这么做的。
而我们的承诺呢，我们很多地方的保障房价格竟然是市价的80%，也就是说是浮动的，而不是固定的，所以，我们老百姓永远不知道自己能不能买得起保障房。同时又因为是随机摇号的，所以也永远不知道什么时候能够得到“幸运女神”的眷顾。
如果我们做不到新加坡那样，最起码可以学学特区香港。香港政府把老百姓的收入、人口数量等条件换算成相应的分数，然后计算出一个总分，老百姓可以通过查看榜单的方式，看看自己大概还有几年能拿到房子。
也就是说，建立一个排队秩序。有这样一个程序的存在，老百姓心里就安稳了，也就不会着急买房子了。而政府也能给自己赢得更多建造保障房的时间。
老百姓要的不是明天就得到现房，而是一个稳定的排队预期。
什么意思呢？比如说大家充分讨论之后，确定了年收入24万和资产50万就是分界线，在此之上的就没有资格申请保障房，在此之下的就一定能在5年内等到保障房，这样，老百姓就有了稳定的预期，分界线下的安心等待，分界线上的努力攒钱。
除此之外，我们还要让房地产开发商有稳定的预期，让房地产商安心地排队。在这方面，我们可以参照一下美国的做法，在美国一个地产商拍下一块地就必须在所要建的楼盘里面开发至少三分之一的廉租房，地产商要不就承担这个廉租房的任务，要不就拿不到地。
这个条件一旦成了规矩，地产开发商也就认命了，囤地是不可能的，捂盘惜售更是没有意义。
所以，我们必须在保障一般老百姓有房住的同时，也要保障给这些保障房提供财政支持的非保障房市场实现繁荣昌盛！我们不能大张旗鼓地宣传保障房，因为这样做只有两种结果：
要不然就是保障房提供的不够，结果房价经过短暂下挫之后再次迅速蹿升，然后所有没有房的老百姓都来骂你。要不然就是头脑太热，保障房提供得太多了，结果没有繁荣的非保障房市场了，土地出让金收入大减，到头来保障房还是难以为继。
搞不好就会重蹈香港的覆辙，房价因此大跌，然后所有买了房的老百姓都来骂你。这对我们公共政策水平的要求是非常高的。
中国香港失败了，美国提供政策性住房贷款的房利美和房地美到现在还没有走出破产阴影，我们凭什么相信自己能像新加坡一样“幸运”？
应该创造条件，补贴公益组织提供廉租房，与政府廉租房竞争
我们做什么事情都喜欢一刀切，而且我们到现在都不懂，我们需要大量的非政府公益组织提供类似的公共产品，这样才能督促政府部门提高效率。廉租房尤其需要进行如此管理。否则，政府投入再多的财政资源也没有用。
这方面我们应该学学美国。1974年尼克松政府出台了《住房和社会发展法案》，该法案规定凡是符合公共住房申请资格的租户，都可以从地方住房管理机构获得租金证明，拿着这张证明就可以到私人住房市场上去租房，租金按市场价支付。
根据这项法案，政府把租金分成两类：一类是以房屋为基础，只要房主愿意加入租金补贴计划，且房屋租金和房屋质量符合联邦政府标准，房客只需缴纳不超过家庭收入30%的租金就可以入住廉租房，而差额部分可凭住房券向政府兑取现金。在纽约的黄金地段有座叫“孔子大楼”的公寓，就是当地政府为低收入的华人提供的廉租房。
还有一类租金，是以租户为基础，也就是领取租金补贴的人只能将这笔钱用来租赁指定范围内的指定住房，比如老年公寓。
在获得补贴后，一居室租金大约是400多美元，两居室也不过500多美元，政府差不多补贴了200美元，很划算的。事实证明，美国政府通过市场化的操作手段帮助低收入者的住房计划是很成功的。
与此同时，美国政府还以补贴或者社会项目招标的方式来扶植一批公益组织和公共部门竞争。比如在美国有一个由基督教组织筹办的“避难所”，无家可归者可以申请到这里免费吃住。这里不仅有不同的房间，还有食堂、电视图书室、健身房、教室、电脑室、洗衣房、儿童游乐场，等等。
要住“避难所”，就必须晚上10点30分上床睡觉，早上6点30分起床，而且白天必须出去找工作或接受社区的免费职业技能培训。
找到工作之后，收入的10%用于交房租，65%由避难所代为保管，攒够了2500美元，就可以到社会上租房子独立生活了。
而我们缺少的正是这样的公益性组织。因为在我们现有制度下，申请成立公益组织的程序非常复杂，门槛又高，基本是不可能的。
房地产调控的当务之急不是盖房而是排队
现在全国都在搞保障房“大跃进”，地方政府似乎觉得当务之急就是盖房，其实是我们搞错了。我看到一个很有意思的采访，央视采访了一位天津居民，这个被采访的人通过摇号得到了房子。你知道他怎么讲的吗？他说感觉很幸运。注意到没有，是幸运，而不是幸福，这一字之差意味着什么？意味着我们的政策是有问题的！
如果政策是完善的，老百姓的感觉应该是符合预期，应该感谢政府履行了对自己的承诺。比如新加坡政府对老百姓的承诺就是让70%的家庭能够买得起三房式的组屋，保证房价相当于家庭年收入中位数的四到五倍。新加坡政府是这么承诺的，也是这么做的。
而我们的承诺呢，我们很多地方的保障房价格竟然是市价的80%，也就是说是浮动的，而不是固定的，所以，我们老百姓永远不知道自己能不能买得起保障房。同时又因为是随机摇号的，所以也永远不知道什么时候能够得到“幸运女神”的眷顾。
如果我们做不到新加坡那样，最起码可以学学特区香港。香港政府把老百姓的收入、人口数量等条件换算成相应的分数，然后计算出一个总分，老百姓可以通过查看榜单的方式，看看自己大概还有几年能拿到房子。
也就是说，建立一个排队秩序。有这样一个程序的存在，老百姓心里就安稳了，也就不会着急买房子了。而政府也能给自己赢得更多建造保障房的时间。
老百姓要的不是明天就得到现房，而是一个稳定的排队预期。
什么意思呢？比如说大家充分讨论之后，确定了年收入24万和资产50万就是分界线，在此之上的就没有资格申请保障房，在此之下的就一定能在5年内等到保障房，这样，老百姓就有了稳定的预期，分界线下的安心等待，分界线上的努力攒钱。
除此之外，我们还要让房地产开发商有稳定的预期，让房地产商安心地排队。在这方面，我们可以参照一下美国的做法，在美国一个地产商拍下一块地就必须在所要建的楼盘里面开发至少三分之一的廉租房，地产商要不就承担这个廉租房的任务，要不就拿不到地。
这个条件一旦成了规矩，地产开发商也就认命了，囤地是不可能的，捂盘惜售更是没有意义。
所以，我们必须在保障一般老百姓有房住的同时，也要保障给这些保障房提供财政支持的非保障房市场实现繁荣昌盛！我们不能大张旗鼓地宣传保障房，因为这样做只有两种结果：
要不然就是保障房提供的不够，结果房价经过短暂下挫之后再次迅速蹿升，然后所有没有房的老百姓都来骂你。要不然就是头脑太热，保障房提供得太多了，结果没有繁荣的非保障房市场了，土地出让金收入大减，到头来保障房还是难以为继。
搞不好就会重蹈香港的覆辙，房价因此大跌，然后所有买了房的老百姓都来骂你。这对我们公共政策水平的要求是非常高的。
中国香港失败了，美国提供政策性住房贷款的房利美和房地美到现在还没有走出破产阴影，我们凭什么相信自己能像新加坡一样“幸运”？
应该创造条件，补贴公益组织提供廉租房，与政府廉租房竞争
我们做什么事情都喜欢一刀切，而且我们到现在都不懂，我们需要大量的非政府公益组织提供类似的公共产品，这样才能督促政府部门提高效率。廉租房尤其需要进行如此管理。否则，政府投入再多的财政资源也没有用。
这方面我们应该学学美国。1974年尼克松政府出台了《住房和社会发展法案》，该法案规定凡是符合公共住房申请资格的租户，都可以从地方住房管理机构获得租金证明，拿着这张证明就可以到私人住房市场上去租房，租金按市场价支付。
根据这项法案，政府把租金分成两类：一类是以房屋为基础，只要房主愿意加入租金补贴计划，且房屋租金和房屋质量符合联邦政府标准，房客只需缴纳不超过家庭收入30%的租金就可以入住廉租房，而差额部分可凭住房券向政府兑取现金。在纽约的黄金地段有座叫“孔子大楼”的公寓，就是当地政府为低收入的华人提供的廉租房。
还有一类租金，是以租户为基础，也就是领取租金补贴的人只能将这笔钱用来租赁指定范围内的指定住房，比如老年公寓。
在获得补贴后，一居室租金大约是400多美元，两居室也不过500多美元，政府差不多补贴了200美元，很划算的。事实证明，美国政府通过市场化的操作手段帮助低收入者的住房计划是很成功的。
与此同时，美国政府还以补贴或者社会项目招标的方式来扶植一批公益组织和公共部门竞争。比如在美国有一个由基督教组织筹办的“避难所”，无家可归者可以申请到这里免费吃住。这里不仅有不同的房间，还有食堂、电视图书室、健身房、教室、电脑室、洗衣房、儿童游乐场，等等。
要住“避难所”，就必须晚上10点30分上床睡觉，早上6点30分起床，而且白天必须出去找工作或接受社区的免费职业技能培训。
找到工作之后，收入的10%用于交房租，65%由避难所代为保管，攒够了2500美元，就可以到社会上租房子独立生活了。
而我们缺少的正是这样的公益性组织。因为在我们现有制度下，申请成立公益组织的程序非常复杂，门槛又高，基本是不可能的。
